不動產估價實方法之探討－sunday78716的部落格

在不動產的估價中，其可採用的估價方法或模式很多，比較常見的則有比較法，收益資本化法，以及成本法等，每一種估價方法均有其特性及其優缺點，而估價師利用各種估價方法作不動產的估價時，可能面臨之主要問題如下述：

比較法
估價師利用比較法來作不動產估價時，其可能面臨的問題如下：
比較標的不易取得，且其交易標的當時狀況不易查證。 
比較法又稱買賣實例比較法，買賣實例在不動產市場中取得困難度更高。 
時間、個別、環境因素差異調整客觀性不足，多採取總調整率限制之客觀水準。比較法執行估價作業，刻意列舉較接近預期估值之比較標的，扭曲估價作業客觀性。
比較標的之價格形成情況不易調整，於技術規則研議中有捨去之主張，無法達到平衡比較之原則。
交易資訊不易整合流通。 
比較標的不當利用反而造成誤導力，故比較標的之質與量形成比較法估價客觀之要件，而質與量的重點內容如下：比較標的與估價標的具相關、替代性，反應低調整率。 　
質量：具相關替代性之比較標的三個以上。
比較法缺乏收益價值之考量。
比較法採用之比較基礎、交易實例為歷史資訊，因此，必須執行期日調整，但期日調整不易研擬具體的基準。 比較法估價結果可能隱含管理、商標、專利等無形資產的不動產衍生性價值或獎勵條件之成就。

收益資本化法
估價師利用收益資本化法來作不動產估價時，其可能面臨的問題如下：
未來永續收益估價日期不易掌握正確預期收益。 
直接收益資本化法採固定的收益還原率與收益、成本與未來固定化之爭議。 
收益資本化法乘數效果使誤差擴大。
直接收益資本化法隱含未來永續收益之事實，模糊了估價之正確意義。 
綜合性的收益及資本化率加重評估之困難。
收益資本化法投入投資估價的領域，除收益成本還原率外，D.C.F.、BE、PV、NPV等均為財務分析之領域，不動產財務分析形成估價之重要性課題。
執行不動產估價，評估收益，其中，非不動產收益不易分離。 收益資本化法必須配合其他估價方法才能竟其功。
收益資本化法之重點在於透明化採用客觀之資訊及專業分析其估價過程之估價結果，該項執行能力必須有計畫之培養。 收益資本化必須有充裕的資訊取得管道，才能有效評估收益價值，否則耗時且客觀性常被質疑。

成本法
估價師利用成本法來作不動產估價時，其可能面臨的問題如下：
成本法名稱易引起誤會，例如與其他專業人員業務重疊，或以原價法作為掌握正常價值與基地、建物成本間之關係。 
成本投入固然可以為塑造房地結合體的價格條件，但不能因此劃為等號。
不動產估價領域所計算之成本並非會計帳項之成本與費用，可能其中包含許多無效的成本投入。 
必須為動產、不動產及不動產化的動產為估價前之區分。
成本包含投入之資本利息，但資本利息對總成本累積效果可能與市場價格背道而馳；成本與時間並同為評估的重要因素。 
利用比較法的觀念計算成本價格應配合成本結構分析。
不動產利用成本法評價，大多為缺乏成本預算、執行、控制等實體評估，其中可能形成客觀評估立場之障礙。不動產在成本比重較高，因此，對經營績效、投資效益評估具有較大決定性作用。 
成本法所運用之量化數據，可採用相關專業機構研究成果，以追求公平、客觀的估價結果。 